09.03 '2016
Евгения Одинцова    налоги | НДФЛ | льготы |

Одним из самых актуальных остается вопрос о пользовании налоговыми льготами при покупке и продаже имущества. Внимание: все, о чем пойдет речь, относится только к налоговым резидентам.

Покупка недвижимости

Первое обязательное условие для получения льготы по НДФЛ – вы налоговый резидент (находились в России не менее 183 календарных дней в течение года) и пытаетесь воспользоваться льготой впервые. Второе: расходы произведены на собственные средства, а не на чужие (например, работодателя) и жилье куплено у человека, который не является по отношению к вам взаимозависимым.

Теперь о сумме, которую непосредственно можно вычитать из вашего налогооблагаемого дохода. Это вся стоимость, которую вы заплатили продавцу, но не более 2 млн. рублей.

Уточняю, 2 млн. рублей - необлагаемая НДФЛ сумма, а не денежные средства к получению.

Кроме того, из своих доходов вы можете исключить проценты по кредиту на жилье, но обязательно условие – кредит должен быть целевым (на покупку или строительство жилья) и получен от российской организации или индивидуального предпринимателя. Так же можно вычесть проценты по кредитам банков, выданным для рефинансирования вашего долга.

Существуют определенные нюансы при оформлении собственности.

Жилье приобретено в совместную собственность. Вычет распределяется между участниками собственности. Пропорция может быть любой, это указывается в заявлении. Один может получить 100% вычета, но при этом считается, что остальные совладельцы также заявили свое право на имущественный вычет и больше им воспользоваться не может.

Имущество куплено в долевую собственность. Вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям, как и расходы на погашение процентов по кредиту.

Как и когда можно получить вычет на приобретение жилья?

Существует два варианта.

  1. Не дожидаясь конца года, обратиться к своему бухгалтеру с заявлением об удержании меньшей суммы НДФЛ. Но сначала придется сходить в налоговую инспекцию за уведомлением по форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25.12.2009г. №ММ-7-3/714@.

  2. По итогам года подать в инспекцию декларацию, где заявить вычет.

Если в текущем налоговом периоде вычет не получается использовать полностью, его остаток можно перенести на последующие годы, до полного использования суммы договора (но не более 2 млн. руб.).

Продажа недвижимости

По итогам года следует подать декларацию 3-НДФЛ и поделиться полученным доходом с государством. Избавиться от дополнительных хождений в инспекцию и оплаты налога вам может помочь то, что вы налоговый резидент. Кроме того: если проданное имущество было в вашей собственности пять лет и более, полученная от продажи сумма НДФЛ не облагается. Соответственно, декларацию можно не предоставлять, конечно, если нет других причин для ее подачи (доход от продажи имущества в пользовании менее пяти лет, лотерейные выигрыши, предпринимательская деятельность).

Но если вы продали квартиру раньше чем через пять лет, подавать декларацию необходимо и рассчитывать налог тоже. Доход от продажи недвижимости уменьшается на сумму, которую вы за нее заплатили (затраты должны быть подтверждены документально) или на сумму налогового вычета 1 млн.руб. Это относится и к жилым домам, и к земельным участкам, а также к дачам и комнатам.

Недвижимость нельзя продать меньше, чем за 70% от кадастровой стоимости.

Для другого имущества (например, автомобилей) максимальный налоговый вычет составляет 250 тыс.руб.

Если вы продаете две квартиры (дом и квартиру), то максимальный размер вычета так и остается 1 млн. руб., хотя вы можете по одному объекту уменьшить доход затратами на покупку, а по другому воспользоваться льготой.

У вас есть еще одно право: заявлять сразу два имущественных вычета и при продаже жилья, и при его покупке. Все это можно осуществить в одном налоговом периоде (календарный год).